Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten
| Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Das gilt nach einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen zumindest dann, wenn das Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt wird. |
Sachverhalt |
Eheleute erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus insgesamt
Für die im Jahr 2013 erfolgte Anschaffung der beiden Objekte wurden zwei Darlehen aufgenommen. Ein Darlehen über 200.000 EUR diente der Finanzierung des Objekts X1. Mit dem anderen Darlehen über 195.000 EUR wurde das Objekt X2 finanziert. Eine den Eheleuten ebenfalls gehörende Immobilie Y diente der Bank als Zusatzsicherheit. Die Immobilie Y wurde von den Eheleuten zunächst selbst bewohnt und diente anschließend zur Erzielung von Vermietungseinkünften.
Im Streitjahr 2020 veräußerten die Eheleute die Immobilie Y. Im Zuge dieser Veräußerung lösten sie auch die beiden Darlehen für die Objekte X1 und X2 ab. Denn die Bank war nicht bereit, den Wegfall des „Sicherungsobjekts Y“ hinzunehmen oder durch eine andere Sicherung zu ersetzen. Dafür fielen Vorfälligkeitsentschädigungen an (4.338 EUR und 4.280 EUR).
In der Steuererklärung für 2020 wich das Finanzamt von den Angaben der Eheleute ab, |
Schuldzinsen sind als Werbungskosten abzugsfähig, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Denn Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.
Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.
Im Streitfall standen die beiden Darlehen niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit dem Objekt Y. Soweit der Bundesfinanzhof in seiner Rechtsprechung einen Veranlassungszusammenhang der Vorfälligkeitszinsen mit einer Veräußerung des Grundbesitzes sieht, so betrifft dies Fälle, in denen es um die Veräußerung des mit den Darlehen finanzierten Grundbesitzes geht.
Dies trifft für das Objekt Y jedoch nicht zu. Denn für dieses Objekt wurden die Darlehen ursprünglich nicht aufgenommen. Und durch die Veräußerung des nur als Sicherungsobjekt dienenden Grundstücks Y hat sich der Veranlassungszusammenhang nicht geändert.
Quelle | FG Niedersachsen, Urteil vom 30.10.2024, Az. 3 K 145/23; BFH-Urteil vom 11.2.2014, Az. IX R 42/13